Libero quotidiano, 24 I 2015
MERCATO IMMOBILIARE
Rent to buy: si può acquistare una casa senza mutuo, basta pagare l’affitto.
Pagare l’affitto e contemporaneamente comprare casa. In inglese si chiama “rent to buy” ed è la formula con cui è possibile acquistare un immobile senza ricorrere a mutui ai quali non sempre è possibile accedere, abitarlo subito e pagare un tanto al mese come se fosse un canone di locazione. A riaccendere l’attenzione su questo tipo di contratto, introdotto in Italia con una legge alcuni mesi fa, è il Consiglio nazionale del Notariato che ha presentato uno schema per agevolarne operativamente l’applicazione e soprattutto per incoraggiare le contrattazioni immobiliari e la ripresa del mercato. A febbraio saranno sciolti i dubbi in materia fiscale del contratto, ma nel frattempo il Notariato ha diffuso un decalogo informativo per i cittadini per orientarli e informarli su questa modalità di acquisto.
Compra vendita agevolata – Si tratta, spiega l’organo centrale dell’ordine dei notai, di un’operazione unitaria attraverso la quale viene assicurato a chi ha intenzione di acquistare un immobile, la possibilità di conseguire da subito il godimento dell’immobile individuato, con pagamento di un canone periodico e di rinviare a un momento successivo l’acquisto vero e proprio dell’immobile e il pagamento del relativo prezzo, dal quale vengono scomputati, in tutto o in parte, i canoni pagati in precedenza. “La trascrizione”, spiega Notariato, “vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Di conseguenza, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole”. “Gli eventuali creditori del venditore”, continua il Notariato, non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Dal momento della trascrizione del rent to buy, l’immobile è ’riservato’ al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti”.
L’assicurazione obbligatoria – Lo schema di contratto prevede fin dall’inizio del rapporto contrattuale all’inquilino il rischio di distruzione dell’ immobile. Si prevede quindi l’obbligo di assicurare la casa contro incendi e altre calamità, con vincolo a favore del proprietario – concedente. La manutenzione ordinaria è posta a carico dell’ inquilino; la manutenzione straordinaria è a carico del proprietario, ma se questo non se ne cura, l’ inquilino può farla a sue spese con diritto al rimborso. Se l’ inquilino apporta miglioramenti ha diritto a un’ indennità, ma la incasserà solo se non eserciterà il diritto all’ acquisto. L’ indennità sarà pari alla cifra minore tra l’ importo della spese sostenuta e l’ incremento del valore venale.
Il decreto attuativo – Per quanto riguarda il decreto ’Sblocca Italia’ che lo ha reso legge, il Notariato puntualizza: “Ha risolto alcune criticità che derivavano dalla mancanza di una specifica normativa in materia: in particolare, ha previsto la possibilità di trascrivere il contratto nei Registri immobiliari per il periodo di durata del rent to buy, ma comunque non superiore a 10 anni”. Da parte sua L’Agenzia delle Entrte ha confermato che nel mese di febbraio sarà ufficializzato il provvedimento attuativo con il quale dovranno essere sciolti i dubbi in materia fiscale che finora hanno contribuito a bloccare questo tipo di contratto.
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Tobia De Stefano, Libero quotidiano, 23 X 2012
NUOVI CONTRATTI
Affitto con riscatto per vendere le case
L’inquilino acquirente firma due accordi: il primo di locazione, l’altro di opzione di acquisto. Così si può decidere dopo se comprare l’appartamento.
I prezzi delle case sono in calo: nel terzo trimestre 2012 a Roma del 2,6% e a Milano addirittura del 3,2. Il costo dei mutui per l’acquisto, invece, in aumento: per un variabile (spread più Euribor) siamo al 3,5% e per un fisso (spread più Eurirs) intorno al 5,5%. E la situazione occupazionale? Beh, la perdita dei posti di lavoro a tempo indeterminato (quelli che garantiscono la possibilità di accedere a un finanziamento) è sotto gli occhi di tutti. Ecco, mettete insieme questi elementi (tutti i dati sono del portale idealista.it) e mescolate. Se siete fortunati ne uscirà la ricetta ideale per superare senza danni la crisi del settore immobiliare. Idee? Una è arrivata direttamente dal mondo anglosassone: si chiama affitto con riscatto o più in british style, rent to buy. In cosa consiste? L’acquirente stipula con il venditore due contratti. Il primo di locazione: di solito il canone è superiore a quello di mercato. L’altro di opzione: l’inquilino avrà la possibilità di acquistare la stessa casa a una scadenza e a un prezzo concordati. I vantaggi? Il primo e più evidente: se non hai liquidità e prevedi spread più favorevoli nei prossimi anni puoi posticipare il momento del mutuo. Non male. Anzi. Perché quello della difficoltà di accesso al credito è il vero collo di bottiglia dal quale non riesce a uscire il mercato delle case nostrano.
«Le nuove formule di acquisto – spiega Vincenzo De Tommaso, responsabile dell’ufficio studi di Idealista.it – sono una delle risposte alla crisi. Non a caso l’affitto con riscatto è nato negli Stati Uniti, in Australia e nel Regno Unito, ma si sta diffondendo anche in Spagna e in Italia. Da noi è proposto soprattutto dai costruttori di nuove abitazioni ed ha fatto registrare negli ultimi 12 mesi un incremento dell’offerta del 25%, mentre l’interesse (una fase preliminare rispetto alla domanda) ha segnato una crescita di circa il 70%».
Consigli all’acquirente? «Innanzitutto di rivolgersi a dei professionisti nella fase preliminare per evitare che sull’immobile gravino ipoteche o che, per esempio, il contratto preveda un obbligo d’acquisto al posto del diritto di riscatto opzionale». Perché? «La flessibilità è una delle caratteristiche principali del rent to buy e se viene intrappolato in una contrattualistica troppo rigida rischia di perdere parte della sua convenienza». Appunto, ma conviene? «Bella domanda. Al momento non abbiamo studi che dimostrino sia un affare, ma noi di Idealista pensiamo sia un’opportunità per tutto il settore perchè consente l’acquisto di una casa senza mutuo, il che significa aggirare l’ostacolo principale del mercato in questo momento, quello del credito».